Zgryźliwość kojarzy mi się z radością, która źle skończyła.
ocena w praktyce
Certyikacja po polsku
Jerzy Żurawski
Wprowadzone w życie od stycznia 2009 roku nowe wymagania dotyczące oceny energetycznej
budynków, mają wiele wadliwych zapisów, których konsekwencje spadają na inwestorów i uczestników
procesu inwestycyjnego. W niniejszym artykule zasygnalizowane zostały najbardziej istotne (czytaj: tylko
niektóre) z wad obowiązującego prawa budowlanego i aktów wykonawczych.
O trudnościach w sporządzaniu świadectw cha-
rakterystki energetycznej budynku wiedzą naj-
lepiej ci, którzy takie świadectwa już wykonują
i podpisują. Niejasności i niespójności w rozpo-
rządzeniach w sprawie warunków technicznych
[3], zakresu i formy projektu budowlanego [4]
oraz w sprawie metodologii sporządzania świa-
dectw charakterystyki energetycznej budynku
[5] jest tak dużo, że zespół ekspertów skupio-
nych przy Zrzeszeniu Audytorów Energetycz-
nych zdecydował się na wystosowanie otwar-
tego listu do Prezesa Rady Ministrów (czytaj:
str. 44 dodatku
Z:A
). W liście tym poinformowano
Premiera o występujących w rozporządzeniach
błędach i nieścisłościach, uniemożliwiających
poprawne wykonywanie charakterystyki ener-
getycznej budynku do projektu budowlanego
oraz wykonywanie świadectwa charakterystyki
energetycznej budynku.
Trudność polega na tym, że odpowiedzial-
ność za dołączenie do projektu budowlanego
projektowanej charakterystyki energetycznej
budynków spoczywa na architekcie – jako
głównym projektancie, a za sporządzenie świa-
dectwa charakterystyki energetycznej na jego
autorze – którym jest osoba upoważniona do
wykonywania świadectw (w artykule będziemy
używać nazwy „certyikator”; formalnie taki tytuł
nie istnieje, chcemy jednak ułatwić Czytelnikom
odróżnianie osób uprawnionych do sporządza-
nia świadecw od głównego projektanta oraz od
audytora energetycznego). Kar za nieposiadanie
certyikatów wprawdzie nie ma, to jednak za błę-
dy i wady w charakterystyce oraz w świadectwie
charakterystyki energetycznej budynku odpo-
wiedzialność jest! I to przez dziesięć lat.
Odpowiedzialność na autora świadectwa
energetycznego nakłada Prawo budowlane [2],
zgodnie z zapisem art. 5, ust. 6: świadectwo
charakterystyki energetycznej zawierające nie-
prawdziwe informacje o wielkości energii jest
wadą izyczną rzeczy w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cy-
wilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękoj-
mi za wady.
TAbelA 1 Porównanie sPełnienia wymagań za Pomocą odPowiedniej
izolacyjności Przegród i instalacji c.o. i c.w.u. z wymogiem na
eP wg wt2008
A/V
e
U
eU
eK
eP
WT2008
Typ
budynku
Typ
przegrody
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
m
-1
W/m
2
K
ściany
0,296
Dom
jednorodzinny
η
c.o.
= 0,93
η
c.w.u.
= 0,5
okna
1,2
1,17
120,58
16 7, 5 6
19 7, 5 3
174,75
dach
0,25
podłoga na gruncie
0,298
na gruncie
Sprawdzenie
warunki spełn
ione
warunek niespełniony!
ściany
0,21-0,29
Dom
wielorodzinny
η
c.o.
= 0,86
η
c.w.u.
= 0,63
dach 0,2
okna 1,5
podłoga na gruncie 0,44
0,38
86,93
125,17
151,65
120,48
Sprawdzenie
warunki spełn
ione
warunek niespełniony!
rys. 1. Wykres EP ze świadectwa energetycznego, obliczenia autora wykonane w programie Certo H
Nie można się zatem zgodzić ze stanowi-
skiem polskiego rządu, którego zdaniem nic
złego się nie stało. W odpowiedzi na list otwarty
ekspertów, polski rząd stwierdził (list podpisa-
ny przez Zbigniewa Radomskiego, dyrektora
Departamentu Rynku Budowlanego i Techniki
w Ministerstwie Infrastruktury), że: „
Po niecałych
trzech miesiącach od wejścia przepisów wdraża-
jących postanowienia ww. dyrektywy nie można
naszym zdaniem stwierdzić, iż system sporzą-
dzania świadectw charakterystyki energetycznej
nie działa jak należy, i nie przyczynia się do po-
prawy efektywności energetycznej budynków.
Przepisy krajowe dotyczące świadectw charakte-
12
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
rystyki energetycznej mają funkcjonować wiele lat
i niewątpliwie przez okres obowiązywania będą
podlegać korektom. Dlatego przesłane uwagi
zostaną poddane analizie i będą wykorzystane
podczas prac nad nowelizacją aktów prawnych
dotyczących świadectw charakterystyki energe-
tycznej. Jednakże podjęcie takich prac będzie
zasadne po pewnym okresie funkcjonowania
tych przepisów i po zebraniu uwag szerszego
forum osób i instytucji kompetentnych i zaintere-
sowanych
” (czytaj: str. 45 dodatku
Z:A
).
Postawa ta świadczy, że rządzący nie zdają
sobie sprawy z powagi sytuacji. Wadliwe przepisy
zamiast ułatwiać i upraszczać proces inwestycyj-
ny, z powodu ewidentnych błędów i nieścisłości,
a nawet sprzeczności(!) stwarzają szereg proble-
mów, zagrożeń i nieprzewidzianych komplikacji
na etapie projektowania, uzyskiwania pozwole-
nia na użytkowanie oraz podczas eksploatacji
budynku. Narażają w ten sposób inwestorów
oraz wszystkich uczestników procesu inwesty-
cyjnego na nieprzewidziane konsekwencje, a na-
wet na dodatkowe koszty lub straty. Budynek,
który spełnia minimalne wymagania określone
w warunkach technicznych – WT2008 – może
uzyskać niekorzystną ocenę energetyczną w po-
staci świadectwa charakterystyki energetycznej
budynku (patrz: tabela 1, rysunek 1).
Aktualnie lansowana interpretacja Minister-
stwa Infrastruktury, podawana na jego stronie
internetowej, wskazuje, że świadectwo charak-
terystki energetycznej niby jest konieczne, ale nie
jest niezbędne oraz, że za nieposiadanie tego do-
kumentu nie ma żadnych sankcji. Jeżeli więc stro-
na kupująca lub najmująca nie zarząda takiego
dokumentu – można ominąć ten wymóg. Jest to
sugestia niezgodna z zapisami zamieszczonymi
w ustawie Prawo budowlane i z pewnością sprawi
uczestnikom procesu inwestycyjnego oraz wła-
ścicielom nieruchomości niemało problemów.
Zresztą jest to przypadek bez precedensu, by
przedstawiciele rządu sugerowali obchodzenie
prawa. Przeanalizujmy raz jeszcze ustawę i zo-
baczmy jakie mogą być dla nas konsekwencje.
rozporządzenia będą zawierały wadliwą ocenę
energetyczną przez całą dekadę. Oczywiście
właściciel będzie mógł zlecić ponownie spo-
rządzenie świadectwa, tak aby zapewnić jego
poprawność. Tylko kto za to zapłaci?
Przyczyną problemu jest aktualna interpre-
tacja użytego w art. 5, ust. 3 słowa „
powinna
”.
Na tej podstawie uznaje się bowiem, że nie ma
obowiązku sporządzania świadectw charakte-
rystyki energetycznej budynku. Tyle, że jest to in-
terpretacja niezgodna ze znaczeniem prawnym.
To samo słowo w innych miejscach prawa bu-
dowlanego (np. w rozporządzeniu dotyczącym
projektu budowlanego ale także w tytule wa-
runków technicznych) oznacza przymus speł-
nienia danego warunku. Dlaczego zatem tylko
przy sporządzaniu świadectw charakterystyki
energetycznej interpretacja jest odmienna? Jest
pewne, że dla budynków oddawanych do użyt-
kowania słowo „
powinna
” znaczy, że taki obiekt
musi posiadać świadectwo. Nikt nie dokona
odbioru i nie wyda pozwolenia na użytkowanie,
jeżeli nie zostanie dostarczone świadectwo cha-
rakterystyki energetycznej budynku. Podobnie
dotyczy to zawierania transakcji sprzedaży, do
której musi być dołączone świadectwo.
Dotychczas w prawie budowlanym słowo
„
powinno
” oznaczało obowiązek spełnienia
wymogu. Tak też się dzieje, gdy egzekwowane
są zapisy rozporządzenia w zakresie projektu
budowlanego, w ramach którego projekt po-
winien zawierać projektowaną charakterystykę
energetyczną budynku [4]. W praktyce znaczy
to, że projekt musi zawierać charakterystykę
energetyczną budynku opracowaną zgodnie
z przepisami dotyczącymi metodologii oblicza-
nia charakterystyki energetycznej budynku. Nie
uzyska się zezwolenia na budowę jeżeli zabrak-
nie takiej informacji. Sprawdzenie kompletności
projektu jest przecież obowiązkiem organów
administracji architektoniczno-budowlanej.
Druga możliwość to spełnienie warunku na EP
– wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej,
który musi być mniejszy od wartości granicznej
zależnej od typu budynku i występowania grza-
nia lub grzania i chłodzenia [5].
Rzecz w tym, że spełnienie jedynie warun-
ku pierwszego (popularnie mówiąc: liczenie
według U) prawie zawsze skutkuje uzyskaniem
niezadowalającej wartości wskaźnika EP, niż-
szej niż wymagania stawiane przez WT2008
(patrz: tabela 1 oraz rysunek 1).
Przypis nr 1 redakcji Z:A
Tutaj również tłem problemu jest kłopotliwa
interpretacja. Słowo „lub” użyte w § 329 Wa-
runków technicznych – jak się wielu osobom
wydaje – pozwalałoby projektantowi na wybór
jednej z dwóch wspomnianych dróg obliczeń.
Biorąc jednak pod uwagę, że:
a) w praktyce: spełnienie jedynie warunku
pierwszego (U) prawie zawsze skutkuje nie-
spełnieniem drugiego (EP) – co będzie mu-
siało zostać wykazane w świadectwie ener-
getycznym sporządzanym przed odbiorem
budynku, ponieważ wówczas obliczane jest
właśnie EP,
b) w zgodzie z przepisami: opis techniczny
powinien określać charakterystykę energe-
tyczną obiektu, opracowaną zgodnie z prze-
pisami ws. metodologii obliczania charak-
terystyki energetycznej i określającą m.in.:
dane wykazujące, że przyjęte w projekcie
rozwiązania
budowlane i instalacyjne
speł-
niają wymagania dotyczące oszczędności
energii zawarte w przepisach techniczno-bu-
dowlanych (patrz: rozporządzenie ws. zakre-
su i formy projektu, § 11, ust. 2 pkt. 9d),
należałoby zalecać obliczanie projektowanej
charakterystyki energetycznej zgodnie z „me-
todologią”, czyli według wskaźnika energii
pierwotnej EP. Jak bowiem inaczej wykazać
że rozwiązania instalacyjne spełniają wyma-
gania dotyczące oszczędności energii?
Dwie drogi spełnienia WT?
Projektowaną charakterystykę energetyczną
należy sporządzić zgodnie z rozporządzeniem
w sprawie metodologii sporządzania świa-
dectw charakterystyki energetycznej budynku,
lokalu [5]. Nie wiadomo jednak jakie wymaga-
nia ma spełnić projektant opracowując projekt
budowlany. Czy wymagania rozporządzenia
w sprawie metodologii [5] czy wymagania roz-
porządzenia w sprawie warunków technicznych
[3], w którym słowo „
lub
” użyte w § 329 wska-
zywałoby, że są dwie różne drogi postępowa-
nia? Pierwsza umożliwia spełnienie wymagań
przez zapewnienie izolacji termicznej budynku,
izolacji termicznej instalacji c.o. i c.w.u. oraz
odpowiedniej powierzchni stolarki okiennej.
Jeszcze raz Prawo budowlane
Zgodnie z Prawem budowlanym (art. 5, ust. 3)
dla każdego budynku oddawanego do użyt-
kowania oraz budynku podlegającego zbyciu
lub wynajmowi
powinna
być ustalona, w formie
świadectwa charakterystyki energetycznej,
jego charakterystyka energetyczna, określa-
jąca wielkość energii niezbędnej do zaspoko-
jenia różnych potrzeb związanych z użytko-
waniem budynku (wyrażoną w kWh/m
2
/rok).
Świadectwo charakterystyki energetycznej bu-
dynku jest ważne 10 lat, co oznacza, że świa-
dectwa sporządzone dziś w oparciu o błędne
Ryzykowne uproszczenia:
świadectwa nieobowiązkowe?
Zdaniem notariuszy można zawrzeć umowę
sprzedaży lub najmu bez posiadania świadec-
twa. Przy takim stanowisku nasuwa się pytanie:
czy można zwolnić z obowiązku wymaganego
przez prawo nadrzędne, jakim w tym przypad-
ku jest ustawa Prawo budowlane?
Wymagania zawarte w artykule 5 Prawa bu-
dowlanego (nomen omen słowem „
należy
”) na-
kładają obowiązek projektowania i wykonania
budynku spełniając warunki określone w odpo-
wiednich przepisach i zapewniając – tak samo
zawód:architekt – dodatek specjalny
13
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
jak bezpieczeństwo konstrukcji – także energo-
oszczędność (pkt. 1). Ten sam artykuł w pkt. 3
mówi, że przy uzyskaniu pozwolenia na użytko-
wanie oraz przy sprzedaży lub najmie – powin-
no zostać sporządzone świadectwo charakte-
rystyki energetycznej budynku. Dalsze zapisy
artykułu 5 jednoznacznie określają kiedy na-
stępuje konieczność sporządzenia świadec-
twa. W przypadku budynku z lokalami miesz-
kalnymi lub częściami budynku stanowiącymi
samodzielną całość techniczno-użytkową,
przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub ta-
kiej części budynku osobie trzeciej, sporządza
się świadectwo charakterystyki energetycz-
nej lokalu mieszkalnego lub części budynku
(art. 5, pkt 4). Na tej podstawie można stwier-
dzić kiedy na pewno należy sporządzić świa-
dectwo – wtedy kiedy lokal lub część budynku
przekazywane są osobie trzeciej. To akurat wy-
stępuje zawsze i nie zależy od tego czy budy-
nek ma pozwolenie na budowę czy nie.
Wprawdzie za nieposiadanie świadectwa
nie ma wprost określonych kar lub sankcji
(sankcje karne zostaną prawdopodobnie
wprowadzone po 2010 roku w nowelizacji dy-
rektywy EPBD; patrz art. „Ta okropna dyrekty-
wa!” w Z:A_02/2009 – przyp. red.). Jednak dla
uczestników umowy notarialnej konsekwencje
mogą być znacznie bardziej bolesne i dadzą
o sobie znać później. Trzeba też pamiętać, że
notariusze są zobowiązani do sporządzenia
aktu notarialnego zgodnie z obowiązującymi
przepisami, w tym przepisami Prawa budow-
lanego. Obowiązek posiadania świadectwa
charakterystyki energetycznej przy najmie,
zbyciu nieruchomości lub przekazaniu osobie
trzeciej wynika z Prawa budowlanego. Zda-
niem niektórych prawników z tego powodu
umowa sprzedaży zawarta na podstawie aktu
notarialnego lub umowa najmu mogą być
uznane za nieważne.
TAbelA 2 zestawienie wyników obliczeń ek
H
dla różnie zlokalizowanych mieszkań
oraz dla całego budynku
Powierz-
chnia
Straty
ciepła
Spraw-
ność c.o.
Rozrzut
eK
Kubatura
Q
K,H
eK
H
Położenie
mieszkania
kWh/
m
2
rok
m
2
m
3
GJ
%
GJ
%
mieszkanie w środku,
międzykondygnacyjne
50,00
150,00
9,40
0,86
10,96
60,91
-35%
mieszkanie nad
piwnicą, przy ścianie
szczytowej
50,00
150,00
20,20
0,86
23,56
130,89
40%
mieszkanie na ostatniej
kondygnacji, przy
ścianie szczytowej
50,00
150,00
18,60
0,86
21,69
120,52
29%
cały budynek,
2 klatki, 4 kondygnacje,
24 mieszkania
1200,00
3600,00
345,60
0,86
403,09
93,31
0%
o powierzchni łącznej powyżej 150 tys. m
2
)
ustalono, że informowanie nabywców o ener-
gochłonności budynku powoduje większe
zainteresowanie budynkami energooszczęd-
nymi. W konsekwencji dostawcy systemów
wznoszenia oraz budujący domy zachęcani
są do budowania budynków o coraz niższym
zapotrzebowaniu na energię.
Skoro zatem jakość energetyczna budyn-
ku lub lokalu ma decydować również o jego
wartości rynkowej, to zawarta w świadectwie
informacja powinna precyzyjnie i w sposób
porównywalny określać parametry energe-
tyczne budynku lub lokalu tj.: energię koń-
cową EK oraz energię pierwotną EP. Nieste-
ty w prawie budowlanym wprowadzono
niezrozumiałe uproszczenia, które generują
nieprawidłowe wyniki dla budynków i lokali.
Dotyczy to wymogu dla budynków ze wspól-
ną instalacją grzewczą, dla których świadec-
two charakterystyki energetycznej sporządza
się wyłącznie dla całego budynku. Jaki jest
skutek? Otóż energochłonność na c.o. i wen-
tylację lokali o powierzchni 50 m
2
położonych
w różnych częściach budynku waha się od
61 do 131 kWh/m
2
rok (tabele 2 i 3). Różnica
w obliczeniowym zużyciu energii pomiędzy
mieszkaniem w środku a mieszkaniem przy
ścianie szczytowej wynosi 100%! Po uwzględ-
nieniu ciepłej wody użytkowej rozbieżność ta
zmniejsza się do 33%!
Trudno więc uznać, że wprowadzony zapis
pozwoli prawidłowo określić energochłon-
ność poszczególnych lokali na podstawie
oceny wykonanej dla całego budynku. Można
się tylko domyślać jakie będzie zaskoczenie,
a nawet rozczarowanie szczęśliwych posia-
daczy mieszkań z certyikatem energetycz-
nym, kiedy zorientują się, że wartość energii
końcowej EK z powodów wadliwych zapisów
prawnych nie będzie odpowiadać rzeczywi-
stej energochłonności. Trzeba się też liczyć
z tym, że zanim dojdzie do wyjaśnienia dla-
czego wartość EK nie odpowiada rzeczywi-
stemu zużyciu energii zawiedziony posiadacz
świadectwa może rozpocząć postępowanie
przed sądem.
Prawo budowlane
– wymagania podstawowe
Art. 5 Obiekt budowlany wraz ze związanymi
z nim urządzeniami budowlanymi należy,
biorąc pod uwagę przewidywany okres użyt-
kowania, projektować i budować w sposób
określony w przepisach, w tym technicz-
no-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami
wiedzy technicznej, zapewniając:
1) spełnienie wymagań podstawowych
dotyczących:
a) bezpieczeństwa konstrukcji,
b) bezpieczeństwa pożarowego,
c) bezpieczeństwa użytkowania,
d) odpowiednich warunków higienicz-
nych i zdrowotnych oraz ochrony
środowiska,
e) ochrony przed hałasem i drganiami,
f) oszczędności energii i odpowiedniej
izolacyjności cieplnej przegród; (...)
Ryzykowne uproszczenia:
każdy lokal taki sam?
Zgodnie z intencjami europejskiej dyrektywy
EPBD, celem tworzenia systemu oceny charak-
terystyki energetycznej budynku lub lokalu jest
wprowadzenie do obrotu nieruchomościami
jawnej informacji o energochłonności obiektów
budowlanych. Świadectwa energetyczne mają
służyć nadaniu nieruchomościom wartości ryn-
kowej zależnej od tego wskaźnika.
Na podstawie doświadczeń uzyskanych
w testach związanych z wdrażaniem dyrek-
tywy EPBD 2002/91/WE dotyczącej jakości
energetycznej budynków wykonanych w Pol-
sce przez Dolnośląską Agencję Energii i Śro-
dowiska (testy dla budynków mieszkalnych
14
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
TAbelA 3 zestawienie wyników obliczeń ek
H+W
dla różnie zlokalizowanych mieszkań oraz dla całego budynku
Spraw-
ność
η
c.o.
Energia
końcowa na
c.o. Q
K,H
Spraw-
ność
η
c.w.u.
Energia
końcowa na
c.w.u. Q
K,W
Koszty ogrze-
wania na c.o.
i c.w.u.
Ciepła
woda
Q
K,H
+
Q
K,W
Łącznie
na 1 m
2
Rozrzut
eK
eK
H+W
Położenie
mieszkania
kWh/
m
2
rok
%
GJ
GJ
%
GJ
GJ
GJ/m
2
%
zł/m
2
m-c
mieszkanie w środku,
międzykondygnacyjne
0,86
10,96
12,30
0,59
20,97
31,94
0,86
17 7,4 2
-15%
2,66
mieszkanie nad
piwnicą, przy ścianie
szczytowej
0,86
23,56
12,30
0,59
20,97
44,53
1,36
247,4 0
18%
3,71
mieszkanie na ostatniej
kondygnacji, przy
ścianie szczytowej
0,86
21,69
12,30
0,59
20,97
42,67
1,29
2 3 7, 0 3
13%
3,56
cały budynek,
2 klatki, 4 kondygnacje,
24 mieszkania
0,86
403,09
295,20
0,59
503,32
906,42
1,09
209,82
0%
3,15
Autor tego zapisu chcąc wprowadzić
uproszczenia, naraził certyikujących na duże
kłopoty i przykrości. Zresztą i tak inne błędne
zapisy prawa budowlanego (WT2008) zmusza-
ją do wykonywania świadectw charakterystyki
energetycznej po wszystkich mieszkaniach.
Wynika to z warunku na wartość graniczną nie-
odnawialnej energii pierwotnej na ciepłą wodę
użytkową
∆
EP
W
określoną wg wzoru:
∆
EP
W
= 7800/(300+0,1·
A
f
)
gdzie:
A
f
– powierzchnia o regulowanej temperaturze.
my po lokalach (mieszkaniach), oraz 6,63 razy
więcej w przypadku gdy obliczenia wykonane
zostały dla całego budynku.
Tak określonych wymagań granicznych
∆
EP
W
nie można spełnić w żaden rozsądny
sposób. Jedyna szansa to produkcja ciepła
na c.w.u. z biomasy, dla której wartość wskaź-
nika nieodnawialnej energii pierwotnej wynosi
w
i
=0,2 oraz wykorzystanie kolektorów sło-
necznych do produkcji ciepłej wody użytkowej
(w
i
=0), pokrywającej minimum 30% zapotrze-
bowania na ciepłą wodę oraz 70% produkcji
ciepłej wody z kotłów na biomasę. Ciekawe
co na to powiedzą inwestorzy (deweloperzy),
którzy zainwestowali ogromne środki w budo-
wę lokali na sprzedaż lub najem i otrzymają
informacje, że budynek i lokale nie spełniają
warunku na wskaźnik EP. Jeszcze ciekawsze
jest jak zachowa się w takiej sytuacji nadzór
budowlany? Praktyka już pokazuje, że czasa-
mi nie chce dopuścić do użytkowania budynku
o EP przekraczającym warunki graniczne okre-
ślone w WT2008.
Przy tak zatwierdzonym prawie budowlanym
należy liczyć się z niezadowalającą oceną
energetyczną wielu prawidłowo zaprojekto-
wanych budynków, a co za tym idzie – z nie-
zadowalającą wartością rynkową lokali. Z po-
wodu błędów w rozporządzeniach [3], [4], [5]
trzeba się liczyć z „falandyzacją” w oblicze-
niach – tak, aby zapewnić spełnienie wyma-
gań na EP. Trzeba pamiętać, że wystawiane
w tym roku świadectwa ważność utracą
w 2019 roku. Co na to powiedzą dzisiejsi in-
westorzy, deweloperzy i nabywcy budynków
i mieszkań? Lepiej nie wiedzieć.
Omawiany zapis – dotyczący budynków ze
wspólną instalacją grzewczą, dla których świa-
dectwo dotyczyć ma wyłącznie całego budynku
– powoduje szereg innych jeszcze trudności, któ-
rych nie przewidział autor metodologii. Niestety
rozwiązanie, które miało przynieść uproszczenia
okazuje się totalną pomyłką. Oto przykłady.
W istniejących budynkach wielorodzinnych
zdarza się, że pojedynczy właściciel chce
sprzedać swój lokal. Do umowy musi dołączyć
świadectwo charakterystyki energetycznej.
W związku z jednoznacznym wymogiem praw-
nym musi zatem wykonać świadectwo dla ca-
łego budynku. Tylko co zrobić jeżeli pozostali
mieszkańcy nie będą chcieli ponieść kosztów
wykonania świadectwa dla budynku? Albo jak
ma się zachować zarządca mieszkań komunal-
nych, który chce sprzedać cztery mieszkania
znajdujące się w budynku, w którym jest łącz-
nie 60 mieszkań (ok. 3000 m
2
p.u.)? Pozostali
właściciele – prywatni i podlegający innemu za-
rządcy – nie są zainteresowani inansowaniem
Dla mieszkania o powierzchni 50 m
2
, w którym
zamieszkują trzy osoby, otrzymujemy wartość
∆
EP
W
= 25,57 kWh/m
2
rok, a dla budynku
o 50 mieszkaniach po 50 m
2
= 2500 m
2
p.u.,
wartość
∆
EP
W
= 14,18 kWh/m
2
rok. Czyli dwa
razy mniej niż kiedy jest to liczone po lokalach.
W tym miejscu trzeba jednocześnie za-
uważyć, że w bardzo dobrze zaprojektowa-
nym budynku wielorodzinnym (50 mieszkań
po 50 m
2
p.u.) zapotrzebowanie na ciepłą wodę
wyznaczone wg rozporządzenia w sprawie me-
todologii sporządzania świadectw [5], przy naj-
wyższych sprawnościach instalacji c.w.u.
1)
daje
obliczeniową wartość EP
W
= 94 kWh/m
2
rok,
czyli 3,7 razy więcej od wartości granicznej
∆
EP
W
w przypadku gdy obliczenia wykonuje-
Przypis nr 2 redakcji Z:A
Za dyskusyjne można uznać czy podczas
odbioru budynku inspektorzy nadzoru bu-
dowlanego, poza sprawdzeniem istnienia
świadectwa energetycznego, mają także
uprawnienie do sprawdzania jego zawar-
tości. Wydaje się, że § 59a Prawa budow-
lanego nie nadaje im takiego uprawnienia,
aczkolwiek nie jest on zgodny z § 81 PB,
który szerzej opisuje kompetencje organów
nadzoru budowlanego.
1)
Przyjęto: sprawność wytwarzania 91% (kocioł gazowy kondensa-
cyjny), sprawność magazynowania 85% (zasobnik wg wymogów dla
budynków pasywnych) oraz sprawność przesyłu 60% (powyżej 100
puntków – rury c.w.u. izolowane). Razem sprawność instalacji c.w.u.
wynosi:
η
c.w.u.
=0,91·0,85·0,6 = 0,46 = 46%.
zawód:architekt – dodatek specjalny
15
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
certyikatu na budynek? Chcąc być w zgodzie
z przepisami należałoby wykonać świadectwo
dla całego budynku, którego koszty obciążą
jedynie stronę zainteresowaną.
Sprawa ma się jeszcze gorzej, gdy nie ma
inwentaryzacji budynku. Wówczas do kosz-
tów sporządzenia świadectwa należy doliczyć
wykonanie inwentaryzacji. Jednak największą
barierą może się okazać nie koszt lecz dostęp
do poszczególnych mieszkań, konieczny do
sporządzenia inwentaryzacji. Takich proble-
mów nie będzie, jeśli świadectwa będą wy-
konywane dla lokali: wartość EK i EP będzie
prawidłowa oraz uniknie się problemów orga-
nizacyjno-inansowych.
większy od wartości maksymalnej EP obliczonej
wg WT2008, wynoszącej EP
H+W
= 123,78 kWh/
m
2
rok. Wyniki obliczeń zamieszczono w ramce
na stronie obok.
Mamy więc dowód, że budynek, który speł-
nia wymagania określone w WT2008 (warunek
na U, izolację termiczną instalacji c.o. i c.w.u.
oraz powierzchnię stolarki okiennej) nie spełnia
warunku EP, występującego na świadectwie
być uznany za powód odmowy dopuszczenia do
użytkowania. Praktyka ostatnich trzech miesięcy
pokazała, że informacja zawarta w świadectwie
może być przyczyną trudności w uzyskaniu po-
zwolenia na użytkowanie.
Oświetlenie
Oświetlenie w nowych przepisach potraktowa-
ne jest tak, jakby nie miało wpływu na ocenę
końcową budynku. Wynika to z zapisu WT2008
gdzie autor deiniuje jak należy postępować
przy obliczaniu dodatku EP
L
określającego
dodatek na jednostkowe zapotrzebowanie na
nieodnawialną energię pierwotną do oświetle-
nia wbudowanego w ciągu roku (dotyczy bu-
dynków użyteczności publicznej):
EP
L
= 2,7 · P
N
· t
0
/1000; [kWh/(m
2
·rok)]
gdzie:
P
N
– moc elektryczna referencyjna [W/m
2
], na-
leży przyjmować z założeń projektowych,
t
0
– czas użytkowania oświetlenia [h/rok], nale-
ży przyjmować z założeń projektowych.
Dyrektywa Rady 93/76/EWG
z dnia 13 września 1993 r.
Artykuł 2. Państwa Członkowskie opra-
cowują i wdrażają programy dotyczące
certyikacji energetycznej budynków. Cer-
tyikacja energetyczna budynków zawiera
opis ich właściwości energetycznych,
musi dostarczyć przyszłym użytkownikom
informacji dotyczących wydajności ener-
getycznej budynku. Gdy jest to właściwe,
certyikacja może także zawierać możliwo-
ści rozwiązania dotyczące poprawy tych
właściwości energetycznych.
Problemy na etapie projektu
budowlanego
W związku z błędnie określoną wartością
graniczną na ciepłą wodę ΔEP problem będą
mieli projektanci i kierownicy budowy. Pierwsi
mogą się spodziewać, że przy uzyskiwaniu
pozwolenia na budowę projekty mogą traić
do poprawy ze względu na przekroczenie
granicznej wartości np. EP
H+W
. Doświadcze-
nia z praktyki, choć krótkiej, pokazują, że
informacja zawarta w projektowanej charak-
terystyce może być powodem do żądania
spełnienia wymagań na wartość graniczną
EP lub do wydania decyzji odmownej. Nie
jest też jasne, jak należy liczyć EP
H+W
: czy po
lokalach czy dla budynku. Dla projektanta,
jak i dla nadzoru budowlanego, nie do końca
istotny jest podział budynku na mieszkania lub
lokale. Jednak ocena zawarta w świadectwie
energetycznym dołączonym do dokumentacji
wymaganej podczas odbioru, powinna speł-
niać warunki dla całego budynku.
Przeanalizujmy zatem przypadek budyn-
ku składającego się z 32 lokali o powierzchni
łącznej
A
f
= 1810 m
2
, w tym 30 mieszkań o po-
wierzchni
A
fm
= 1670 m
2
(mieszkania o średnim
metrażu 56 m
2
). Pod względem izolacji termicz-
nej wszystkie przegrody spełniają wymagania
WT2008. Zaprojektowano kocioł gazowy kon-
densacyjny z automatyką pogodową oraz wen-
tylację naturalną z nawiewnikami ciśnieniowymi
sterowanymi ręcznie. Uzyskany wskaźnik energii
pierwotnej wynosi EP = 169,68 kWh/m
2
rok i jest
Wartość referencyjną P
N
należy przyjmować
wg założeń projektowych lub, w przypadku
braku takich założeń, wg tabeli w WT2008 (ta-
bela bez numeru). Oznacza to tyle, że wartość
referencyjna jest zawsze wartością projekto-
waną. Gdzie zatem promowanie rozwiązań
energooszczędnych? Jak ma się zachować
certyikujący wykonujący świadectwo dla bu-
dynku już istniejącego skoro nie ma danych
o wartościach projektowanych? Czy ma przy-
jąć za wartości referencyjne wartości z tabeli
WT2008 czy ma wykonać inwentaryzację
oświetlenia i wpisać za wartość referencyjną
P
N
rzeczywistą wartość mocy oświetlenia?
Jaka powinna być wartość referencyjna?
Oczywiście jest to ewidentny błąd, który na
pewno spowodował i spowoduje wiele trud-
ności w interpretacji i sporządzaniu charakte-
rystyk projektu oraz świadectw do pozwolenia
na użytkowanie. Wartość referencyjna powinna
być stała, lepsze – energooszczędne rozwiąza-
nia powinny być nagradzane w postaci korzyst-
nego oddziaływania na ocenę.
charakterystyki energetycznej budynku. Cie-
kawe jak w tej sytuacji zachowa się nadzór?
A zwłaszcza inwestor? Można się domyślać, że
nie będzie zadowolony.
Problemy z odbiorami?
Aktualnie lansowana jest interpretacja, że świa-
dectwo charakterystyki energetycznej budynku
jest dokumentem potrzebnym do odbioru. Oce-
na budynku nie powinna stwarzać przeszkód
w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Jest
to oczywiste dla budynków zaprojektowanych
do 2009 roku.
Opinia ta wydaje się jednak wielce ryzy-
kowna dla nowych budynków, projektowanych
i oddawanych do użytkowania po 1 stycznia
2009. W świadectwie przekazywana jest do
nadzoru budowlanego informacja, że budy-
nek spełnia lub nie spełnia wymagania na EP.
W przypadku gdy go nie spełnia – mogą się
więc pojawić trudności w odbiorze. W końcu
nadzór budowlany ma sprawować kontrolę
w zakresie zgodności budowanych obiektów
z obowiązującym prawem.
Jeśli budynek nie spełnia np. wymagań okre-
ślonych w warunkach technicznych pod wzglę-
dem kryteriów stanu granicznego użytkowania,
to nadzór budowlany nie może dopuścić go do
użytkowania. Przez analogię – choć w przypad-
ku świadectwa charakterystyki energetycznej
mamy pewność, że budynek się nie zawali – to
fakt nie spełniania warunków technicznych może
Podsumowanie
Wprowadzone w życie od stycznia 2009 roku
nowe wymagania określone w prawie bu-
dowlanym, mają szereg wadliwych zapisów,
których konsekwencje spadną na inwestorów
i uczestników procesu inwestycyjnego. O tym,
że rozporządzenia zawierają błędy i wadliwe
zapisy, eksperci sygnalizowali już we wrze-
śniu 2008. Zaskakujące jest to, że w rozpo-
rządzeniach [3], [4], [5] zawarto nieprawdziwe
informacje, że dokumenty te zostały poddane
Jerzy Żurawski
jurek@cieplej.pl
dolnośląska agencja
energii i środowiska
16
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009
zanotowane.pl doc.pisz.pl pdf.pisz.pl hannaeva.xlx.pl
Certyikacja po polsku
Jerzy Żurawski
Wprowadzone w życie od stycznia 2009 roku nowe wymagania dotyczące oceny energetycznej
budynków, mają wiele wadliwych zapisów, których konsekwencje spadają na inwestorów i uczestników
procesu inwestycyjnego. W niniejszym artykule zasygnalizowane zostały najbardziej istotne (czytaj: tylko
niektóre) z wad obowiązującego prawa budowlanego i aktów wykonawczych.
O trudnościach w sporządzaniu świadectw cha-
rakterystki energetycznej budynku wiedzą naj-
lepiej ci, którzy takie świadectwa już wykonują
i podpisują. Niejasności i niespójności w rozpo-
rządzeniach w sprawie warunków technicznych
[3], zakresu i formy projektu budowlanego [4]
oraz w sprawie metodologii sporządzania świa-
dectw charakterystyki energetycznej budynku
[5] jest tak dużo, że zespół ekspertów skupio-
nych przy Zrzeszeniu Audytorów Energetycz-
nych zdecydował się na wystosowanie otwar-
tego listu do Prezesa Rady Ministrów (czytaj:
str. 44 dodatku
Z:A
). W liście tym poinformowano
Premiera o występujących w rozporządzeniach
błędach i nieścisłościach, uniemożliwiających
poprawne wykonywanie charakterystyki ener-
getycznej budynku do projektu budowlanego
oraz wykonywanie świadectwa charakterystyki
energetycznej budynku.
Trudność polega na tym, że odpowiedzial-
ność za dołączenie do projektu budowlanego
projektowanej charakterystyki energetycznej
budynków spoczywa na architekcie – jako
głównym projektancie, a za sporządzenie świa-
dectwa charakterystyki energetycznej na jego
autorze – którym jest osoba upoważniona do
wykonywania świadectw (w artykule będziemy
używać nazwy „certyikator”; formalnie taki tytuł
nie istnieje, chcemy jednak ułatwić Czytelnikom
odróżnianie osób uprawnionych do sporządza-
nia świadecw od głównego projektanta oraz od
audytora energetycznego). Kar za nieposiadanie
certyikatów wprawdzie nie ma, to jednak za błę-
dy i wady w charakterystyce oraz w świadectwie
charakterystyki energetycznej budynku odpo-
wiedzialność jest! I to przez dziesięć lat.
Odpowiedzialność na autora świadectwa
energetycznego nakłada Prawo budowlane [2],
zgodnie z zapisem art. 5, ust. 6: świadectwo
charakterystyki energetycznej zawierające nie-
prawdziwe informacje o wielkości energii jest
wadą izyczną rzeczy w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cy-
wilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękoj-
mi za wady.
TAbelA 1 Porównanie sPełnienia wymagań za Pomocą odPowiedniej
izolacyjności Przegród i instalacji c.o. i c.w.u. z wymogiem na
eP wg wt2008
A/V
e
U
eU
eK
eP
WT2008
Typ
budynku
Typ
przegrody
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
kWh/
m
2
a
m
-1
W/m
2
K
ściany
0,296
Dom
jednorodzinny
η
c.o.
= 0,93
η
c.w.u.
= 0,5
okna
1,2
1,17
120,58
16 7, 5 6
19 7, 5 3
174,75
dach
0,25
podłoga na gruncie
0,298
na gruncie
Sprawdzenie
warunki spełn
ione
warunek niespełniony!
ściany
0,21-0,29
Dom
wielorodzinny
η
c.o.
= 0,86
η
c.w.u.
= 0,63
dach 0,2
okna 1,5
podłoga na gruncie 0,44
0,38
86,93
125,17
151,65
120,48
Sprawdzenie
warunki spełn
ione
warunek niespełniony!
rys. 1. Wykres EP ze świadectwa energetycznego, obliczenia autora wykonane w programie Certo H
Nie można się zatem zgodzić ze stanowi-
skiem polskiego rządu, którego zdaniem nic
złego się nie stało. W odpowiedzi na list otwarty
ekspertów, polski rząd stwierdził (list podpisa-
ny przez Zbigniewa Radomskiego, dyrektora
Departamentu Rynku Budowlanego i Techniki
w Ministerstwie Infrastruktury), że: „
Po niecałych
trzech miesiącach od wejścia przepisów wdraża-
jących postanowienia ww. dyrektywy nie można
naszym zdaniem stwierdzić, iż system sporzą-
dzania świadectw charakterystyki energetycznej
nie działa jak należy, i nie przyczynia się do po-
prawy efektywności energetycznej budynków.
Przepisy krajowe dotyczące świadectw charakte-
12
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
rystyki energetycznej mają funkcjonować wiele lat
i niewątpliwie przez okres obowiązywania będą
podlegać korektom. Dlatego przesłane uwagi
zostaną poddane analizie i będą wykorzystane
podczas prac nad nowelizacją aktów prawnych
dotyczących świadectw charakterystyki energe-
tycznej. Jednakże podjęcie takich prac będzie
zasadne po pewnym okresie funkcjonowania
tych przepisów i po zebraniu uwag szerszego
forum osób i instytucji kompetentnych i zaintere-
sowanych
” (czytaj: str. 45 dodatku
Z:A
).
Postawa ta świadczy, że rządzący nie zdają
sobie sprawy z powagi sytuacji. Wadliwe przepisy
zamiast ułatwiać i upraszczać proces inwestycyj-
ny, z powodu ewidentnych błędów i nieścisłości,
a nawet sprzeczności(!) stwarzają szereg proble-
mów, zagrożeń i nieprzewidzianych komplikacji
na etapie projektowania, uzyskiwania pozwole-
nia na użytkowanie oraz podczas eksploatacji
budynku. Narażają w ten sposób inwestorów
oraz wszystkich uczestników procesu inwesty-
cyjnego na nieprzewidziane konsekwencje, a na-
wet na dodatkowe koszty lub straty. Budynek,
który spełnia minimalne wymagania określone
w warunkach technicznych – WT2008 – może
uzyskać niekorzystną ocenę energetyczną w po-
staci świadectwa charakterystyki energetycznej
budynku (patrz: tabela 1, rysunek 1).
Aktualnie lansowana interpretacja Minister-
stwa Infrastruktury, podawana na jego stronie
internetowej, wskazuje, że świadectwo charak-
terystki energetycznej niby jest konieczne, ale nie
jest niezbędne oraz, że za nieposiadanie tego do-
kumentu nie ma żadnych sankcji. Jeżeli więc stro-
na kupująca lub najmująca nie zarząda takiego
dokumentu – można ominąć ten wymóg. Jest to
sugestia niezgodna z zapisami zamieszczonymi
w ustawie Prawo budowlane i z pewnością sprawi
uczestnikom procesu inwestycyjnego oraz wła-
ścicielom nieruchomości niemało problemów.
Zresztą jest to przypadek bez precedensu, by
przedstawiciele rządu sugerowali obchodzenie
prawa. Przeanalizujmy raz jeszcze ustawę i zo-
baczmy jakie mogą być dla nas konsekwencje.
rozporządzenia będą zawierały wadliwą ocenę
energetyczną przez całą dekadę. Oczywiście
właściciel będzie mógł zlecić ponownie spo-
rządzenie świadectwa, tak aby zapewnić jego
poprawność. Tylko kto za to zapłaci?
Przyczyną problemu jest aktualna interpre-
tacja użytego w art. 5, ust. 3 słowa „
powinna
”.
Na tej podstawie uznaje się bowiem, że nie ma
obowiązku sporządzania świadectw charakte-
rystyki energetycznej budynku. Tyle, że jest to in-
terpretacja niezgodna ze znaczeniem prawnym.
To samo słowo w innych miejscach prawa bu-
dowlanego (np. w rozporządzeniu dotyczącym
projektu budowlanego ale także w tytule wa-
runków technicznych) oznacza przymus speł-
nienia danego warunku. Dlaczego zatem tylko
przy sporządzaniu świadectw charakterystyki
energetycznej interpretacja jest odmienna? Jest
pewne, że dla budynków oddawanych do użyt-
kowania słowo „
powinna
” znaczy, że taki obiekt
musi posiadać świadectwo. Nikt nie dokona
odbioru i nie wyda pozwolenia na użytkowanie,
jeżeli nie zostanie dostarczone świadectwo cha-
rakterystyki energetycznej budynku. Podobnie
dotyczy to zawierania transakcji sprzedaży, do
której musi być dołączone świadectwo.
Dotychczas w prawie budowlanym słowo
„
powinno
” oznaczało obowiązek spełnienia
wymogu. Tak też się dzieje, gdy egzekwowane
są zapisy rozporządzenia w zakresie projektu
budowlanego, w ramach którego projekt po-
winien zawierać projektowaną charakterystykę
energetyczną budynku [4]. W praktyce znaczy
to, że projekt musi zawierać charakterystykę
energetyczną budynku opracowaną zgodnie
z przepisami dotyczącymi metodologii oblicza-
nia charakterystyki energetycznej budynku. Nie
uzyska się zezwolenia na budowę jeżeli zabrak-
nie takiej informacji. Sprawdzenie kompletności
projektu jest przecież obowiązkiem organów
administracji architektoniczno-budowlanej.
Druga możliwość to spełnienie warunku na EP
– wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej,
który musi być mniejszy od wartości granicznej
zależnej od typu budynku i występowania grza-
nia lub grzania i chłodzenia [5].
Rzecz w tym, że spełnienie jedynie warun-
ku pierwszego (popularnie mówiąc: liczenie
według U) prawie zawsze skutkuje uzyskaniem
niezadowalającej wartości wskaźnika EP, niż-
szej niż wymagania stawiane przez WT2008
(patrz: tabela 1 oraz rysunek 1).
Przypis nr 1 redakcji Z:A
Tutaj również tłem problemu jest kłopotliwa
interpretacja. Słowo „lub” użyte w § 329 Wa-
runków technicznych – jak się wielu osobom
wydaje – pozwalałoby projektantowi na wybór
jednej z dwóch wspomnianych dróg obliczeń.
Biorąc jednak pod uwagę, że:
a) w praktyce: spełnienie jedynie warunku
pierwszego (U) prawie zawsze skutkuje nie-
spełnieniem drugiego (EP) – co będzie mu-
siało zostać wykazane w świadectwie ener-
getycznym sporządzanym przed odbiorem
budynku, ponieważ wówczas obliczane jest
właśnie EP,
b) w zgodzie z przepisami: opis techniczny
powinien określać charakterystykę energe-
tyczną obiektu, opracowaną zgodnie z prze-
pisami ws. metodologii obliczania charak-
terystyki energetycznej i określającą m.in.:
dane wykazujące, że przyjęte w projekcie
rozwiązania
budowlane i instalacyjne
speł-
niają wymagania dotyczące oszczędności
energii zawarte w przepisach techniczno-bu-
dowlanych (patrz: rozporządzenie ws. zakre-
su i formy projektu, § 11, ust. 2 pkt. 9d),
należałoby zalecać obliczanie projektowanej
charakterystyki energetycznej zgodnie z „me-
todologią”, czyli według wskaźnika energii
pierwotnej EP. Jak bowiem inaczej wykazać
że rozwiązania instalacyjne spełniają wyma-
gania dotyczące oszczędności energii?
Dwie drogi spełnienia WT?
Projektowaną charakterystykę energetyczną
należy sporządzić zgodnie z rozporządzeniem
w sprawie metodologii sporządzania świa-
dectw charakterystyki energetycznej budynku,
lokalu [5]. Nie wiadomo jednak jakie wymaga-
nia ma spełnić projektant opracowując projekt
budowlany. Czy wymagania rozporządzenia
w sprawie metodologii [5] czy wymagania roz-
porządzenia w sprawie warunków technicznych
[3], w którym słowo „
lub
” użyte w § 329 wska-
zywałoby, że są dwie różne drogi postępowa-
nia? Pierwsza umożliwia spełnienie wymagań
przez zapewnienie izolacji termicznej budynku,
izolacji termicznej instalacji c.o. i c.w.u. oraz
odpowiedniej powierzchni stolarki okiennej.
Jeszcze raz Prawo budowlane
Zgodnie z Prawem budowlanym (art. 5, ust. 3)
dla każdego budynku oddawanego do użyt-
kowania oraz budynku podlegającego zbyciu
lub wynajmowi
powinna
być ustalona, w formie
świadectwa charakterystyki energetycznej,
jego charakterystyka energetyczna, określa-
jąca wielkość energii niezbędnej do zaspoko-
jenia różnych potrzeb związanych z użytko-
waniem budynku (wyrażoną w kWh/m
2
/rok).
Świadectwo charakterystyki energetycznej bu-
dynku jest ważne 10 lat, co oznacza, że świa-
dectwa sporządzone dziś w oparciu o błędne
Ryzykowne uproszczenia:
świadectwa nieobowiązkowe?
Zdaniem notariuszy można zawrzeć umowę
sprzedaży lub najmu bez posiadania świadec-
twa. Przy takim stanowisku nasuwa się pytanie:
czy można zwolnić z obowiązku wymaganego
przez prawo nadrzędne, jakim w tym przypad-
ku jest ustawa Prawo budowlane?
Wymagania zawarte w artykule 5 Prawa bu-
dowlanego (nomen omen słowem „
należy
”) na-
kładają obowiązek projektowania i wykonania
budynku spełniając warunki określone w odpo-
wiednich przepisach i zapewniając – tak samo
zawód:architekt – dodatek specjalny
13
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
jak bezpieczeństwo konstrukcji – także energo-
oszczędność (pkt. 1). Ten sam artykuł w pkt. 3
mówi, że przy uzyskaniu pozwolenia na użytko-
wanie oraz przy sprzedaży lub najmie – powin-
no zostać sporządzone świadectwo charakte-
rystyki energetycznej budynku. Dalsze zapisy
artykułu 5 jednoznacznie określają kiedy na-
stępuje konieczność sporządzenia świadec-
twa. W przypadku budynku z lokalami miesz-
kalnymi lub częściami budynku stanowiącymi
samodzielną całość techniczno-użytkową,
przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub ta-
kiej części budynku osobie trzeciej, sporządza
się świadectwo charakterystyki energetycz-
nej lokalu mieszkalnego lub części budynku
(art. 5, pkt 4). Na tej podstawie można stwier-
dzić kiedy na pewno należy sporządzić świa-
dectwo – wtedy kiedy lokal lub część budynku
przekazywane są osobie trzeciej. To akurat wy-
stępuje zawsze i nie zależy od tego czy budy-
nek ma pozwolenie na budowę czy nie.
Wprawdzie za nieposiadanie świadectwa
nie ma wprost określonych kar lub sankcji
(sankcje karne zostaną prawdopodobnie
wprowadzone po 2010 roku w nowelizacji dy-
rektywy EPBD; patrz art. „Ta okropna dyrekty-
wa!” w Z:A_02/2009 – przyp. red.). Jednak dla
uczestników umowy notarialnej konsekwencje
mogą być znacznie bardziej bolesne i dadzą
o sobie znać później. Trzeba też pamiętać, że
notariusze są zobowiązani do sporządzenia
aktu notarialnego zgodnie z obowiązującymi
przepisami, w tym przepisami Prawa budow-
lanego. Obowiązek posiadania świadectwa
charakterystyki energetycznej przy najmie,
zbyciu nieruchomości lub przekazaniu osobie
trzeciej wynika z Prawa budowlanego. Zda-
niem niektórych prawników z tego powodu
umowa sprzedaży zawarta na podstawie aktu
notarialnego lub umowa najmu mogą być
uznane za nieważne.
TAbelA 2 zestawienie wyników obliczeń ek
H
dla różnie zlokalizowanych mieszkań
oraz dla całego budynku
Powierz-
chnia
Straty
ciepła
Spraw-
ność c.o.
Rozrzut
eK
Kubatura
Q
K,H
eK
H
Położenie
mieszkania
kWh/
m
2
rok
m
2
m
3
GJ
%
GJ
%
mieszkanie w środku,
międzykondygnacyjne
50,00
150,00
9,40
0,86
10,96
60,91
-35%
mieszkanie nad
piwnicą, przy ścianie
szczytowej
50,00
150,00
20,20
0,86
23,56
130,89
40%
mieszkanie na ostatniej
kondygnacji, przy
ścianie szczytowej
50,00
150,00
18,60
0,86
21,69
120,52
29%
cały budynek,
2 klatki, 4 kondygnacje,
24 mieszkania
1200,00
3600,00
345,60
0,86
403,09
93,31
0%
o powierzchni łącznej powyżej 150 tys. m
2
)
ustalono, że informowanie nabywców o ener-
gochłonności budynku powoduje większe
zainteresowanie budynkami energooszczęd-
nymi. W konsekwencji dostawcy systemów
wznoszenia oraz budujący domy zachęcani
są do budowania budynków o coraz niższym
zapotrzebowaniu na energię.
Skoro zatem jakość energetyczna budyn-
ku lub lokalu ma decydować również o jego
wartości rynkowej, to zawarta w świadectwie
informacja powinna precyzyjnie i w sposób
porównywalny określać parametry energe-
tyczne budynku lub lokalu tj.: energię koń-
cową EK oraz energię pierwotną EP. Nieste-
ty w prawie budowlanym wprowadzono
niezrozumiałe uproszczenia, które generują
nieprawidłowe wyniki dla budynków i lokali.
Dotyczy to wymogu dla budynków ze wspól-
ną instalacją grzewczą, dla których świadec-
two charakterystyki energetycznej sporządza
się wyłącznie dla całego budynku. Jaki jest
skutek? Otóż energochłonność na c.o. i wen-
tylację lokali o powierzchni 50 m
2
położonych
w różnych częściach budynku waha się od
61 do 131 kWh/m
2
rok (tabele 2 i 3). Różnica
w obliczeniowym zużyciu energii pomiędzy
mieszkaniem w środku a mieszkaniem przy
ścianie szczytowej wynosi 100%! Po uwzględ-
nieniu ciepłej wody użytkowej rozbieżność ta
zmniejsza się do 33%!
Trudno więc uznać, że wprowadzony zapis
pozwoli prawidłowo określić energochłon-
ność poszczególnych lokali na podstawie
oceny wykonanej dla całego budynku. Można
się tylko domyślać jakie będzie zaskoczenie,
a nawet rozczarowanie szczęśliwych posia-
daczy mieszkań z certyikatem energetycz-
nym, kiedy zorientują się, że wartość energii
końcowej EK z powodów wadliwych zapisów
prawnych nie będzie odpowiadać rzeczywi-
stej energochłonności. Trzeba się też liczyć
z tym, że zanim dojdzie do wyjaśnienia dla-
czego wartość EK nie odpowiada rzeczywi-
stemu zużyciu energii zawiedziony posiadacz
świadectwa może rozpocząć postępowanie
przed sądem.
Prawo budowlane
– wymagania podstawowe
Art. 5 Obiekt budowlany wraz ze związanymi
z nim urządzeniami budowlanymi należy,
biorąc pod uwagę przewidywany okres użyt-
kowania, projektować i budować w sposób
określony w przepisach, w tym technicz-
no-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami
wiedzy technicznej, zapewniając:
1) spełnienie wymagań podstawowych
dotyczących:
a) bezpieczeństwa konstrukcji,
b) bezpieczeństwa pożarowego,
c) bezpieczeństwa użytkowania,
d) odpowiednich warunków higienicz-
nych i zdrowotnych oraz ochrony
środowiska,
e) ochrony przed hałasem i drganiami,
f) oszczędności energii i odpowiedniej
izolacyjności cieplnej przegród; (...)
Ryzykowne uproszczenia:
każdy lokal taki sam?
Zgodnie z intencjami europejskiej dyrektywy
EPBD, celem tworzenia systemu oceny charak-
terystyki energetycznej budynku lub lokalu jest
wprowadzenie do obrotu nieruchomościami
jawnej informacji o energochłonności obiektów
budowlanych. Świadectwa energetyczne mają
służyć nadaniu nieruchomościom wartości ryn-
kowej zależnej od tego wskaźnika.
Na podstawie doświadczeń uzyskanych
w testach związanych z wdrażaniem dyrek-
tywy EPBD 2002/91/WE dotyczącej jakości
energetycznej budynków wykonanych w Pol-
sce przez Dolnośląską Agencję Energii i Śro-
dowiska (testy dla budynków mieszkalnych
14
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
TAbelA 3 zestawienie wyników obliczeń ek
H+W
dla różnie zlokalizowanych mieszkań oraz dla całego budynku
Spraw-
ność
η
c.o.
Energia
końcowa na
c.o. Q
K,H
Spraw-
ność
η
c.w.u.
Energia
końcowa na
c.w.u. Q
K,W
Koszty ogrze-
wania na c.o.
i c.w.u.
Ciepła
woda
Q
K,H
+
Q
K,W
Łącznie
na 1 m
2
Rozrzut
eK
eK
H+W
Położenie
mieszkania
kWh/
m
2
rok
%
GJ
GJ
%
GJ
GJ
GJ/m
2
%
zł/m
2
m-c
mieszkanie w środku,
międzykondygnacyjne
0,86
10,96
12,30
0,59
20,97
31,94
0,86
17 7,4 2
-15%
2,66
mieszkanie nad
piwnicą, przy ścianie
szczytowej
0,86
23,56
12,30
0,59
20,97
44,53
1,36
247,4 0
18%
3,71
mieszkanie na ostatniej
kondygnacji, przy
ścianie szczytowej
0,86
21,69
12,30
0,59
20,97
42,67
1,29
2 3 7, 0 3
13%
3,56
cały budynek,
2 klatki, 4 kondygnacje,
24 mieszkania
0,86
403,09
295,20
0,59
503,32
906,42
1,09
209,82
0%
3,15
Autor tego zapisu chcąc wprowadzić
uproszczenia, naraził certyikujących na duże
kłopoty i przykrości. Zresztą i tak inne błędne
zapisy prawa budowlanego (WT2008) zmusza-
ją do wykonywania świadectw charakterystyki
energetycznej po wszystkich mieszkaniach.
Wynika to z warunku na wartość graniczną nie-
odnawialnej energii pierwotnej na ciepłą wodę
użytkową
∆
EP
W
określoną wg wzoru:
∆
EP
W
= 7800/(300+0,1·
A
f
)
gdzie:
A
f
– powierzchnia o regulowanej temperaturze.
my po lokalach (mieszkaniach), oraz 6,63 razy
więcej w przypadku gdy obliczenia wykonane
zostały dla całego budynku.
Tak określonych wymagań granicznych
∆
EP
W
nie można spełnić w żaden rozsądny
sposób. Jedyna szansa to produkcja ciepła
na c.w.u. z biomasy, dla której wartość wskaź-
nika nieodnawialnej energii pierwotnej wynosi
w
i
=0,2 oraz wykorzystanie kolektorów sło-
necznych do produkcji ciepłej wody użytkowej
(w
i
=0), pokrywającej minimum 30% zapotrze-
bowania na ciepłą wodę oraz 70% produkcji
ciepłej wody z kotłów na biomasę. Ciekawe
co na to powiedzą inwestorzy (deweloperzy),
którzy zainwestowali ogromne środki w budo-
wę lokali na sprzedaż lub najem i otrzymają
informacje, że budynek i lokale nie spełniają
warunku na wskaźnik EP. Jeszcze ciekawsze
jest jak zachowa się w takiej sytuacji nadzór
budowlany? Praktyka już pokazuje, że czasa-
mi nie chce dopuścić do użytkowania budynku
o EP przekraczającym warunki graniczne okre-
ślone w WT2008.
Przy tak zatwierdzonym prawie budowlanym
należy liczyć się z niezadowalającą oceną
energetyczną wielu prawidłowo zaprojekto-
wanych budynków, a co za tym idzie – z nie-
zadowalającą wartością rynkową lokali. Z po-
wodu błędów w rozporządzeniach [3], [4], [5]
trzeba się liczyć z „falandyzacją” w oblicze-
niach – tak, aby zapewnić spełnienie wyma-
gań na EP. Trzeba pamiętać, że wystawiane
w tym roku świadectwa ważność utracą
w 2019 roku. Co na to powiedzą dzisiejsi in-
westorzy, deweloperzy i nabywcy budynków
i mieszkań? Lepiej nie wiedzieć.
Omawiany zapis – dotyczący budynków ze
wspólną instalacją grzewczą, dla których świa-
dectwo dotyczyć ma wyłącznie całego budynku
– powoduje szereg innych jeszcze trudności, któ-
rych nie przewidział autor metodologii. Niestety
rozwiązanie, które miało przynieść uproszczenia
okazuje się totalną pomyłką. Oto przykłady.
W istniejących budynkach wielorodzinnych
zdarza się, że pojedynczy właściciel chce
sprzedać swój lokal. Do umowy musi dołączyć
świadectwo charakterystyki energetycznej.
W związku z jednoznacznym wymogiem praw-
nym musi zatem wykonać świadectwo dla ca-
łego budynku. Tylko co zrobić jeżeli pozostali
mieszkańcy nie będą chcieli ponieść kosztów
wykonania świadectwa dla budynku? Albo jak
ma się zachować zarządca mieszkań komunal-
nych, który chce sprzedać cztery mieszkania
znajdujące się w budynku, w którym jest łącz-
nie 60 mieszkań (ok. 3000 m
2
p.u.)? Pozostali
właściciele – prywatni i podlegający innemu za-
rządcy – nie są zainteresowani inansowaniem
Dla mieszkania o powierzchni 50 m
2
, w którym
zamieszkują trzy osoby, otrzymujemy wartość
∆
EP
W
= 25,57 kWh/m
2
rok, a dla budynku
o 50 mieszkaniach po 50 m
2
= 2500 m
2
p.u.,
wartość
∆
EP
W
= 14,18 kWh/m
2
rok. Czyli dwa
razy mniej niż kiedy jest to liczone po lokalach.
W tym miejscu trzeba jednocześnie za-
uważyć, że w bardzo dobrze zaprojektowa-
nym budynku wielorodzinnym (50 mieszkań
po 50 m
2
p.u.) zapotrzebowanie na ciepłą wodę
wyznaczone wg rozporządzenia w sprawie me-
todologii sporządzania świadectw [5], przy naj-
wyższych sprawnościach instalacji c.w.u.
1)
daje
obliczeniową wartość EP
W
= 94 kWh/m
2
rok,
czyli 3,7 razy więcej od wartości granicznej
∆
EP
W
w przypadku gdy obliczenia wykonuje-
Przypis nr 2 redakcji Z:A
Za dyskusyjne można uznać czy podczas
odbioru budynku inspektorzy nadzoru bu-
dowlanego, poza sprawdzeniem istnienia
świadectwa energetycznego, mają także
uprawnienie do sprawdzania jego zawar-
tości. Wydaje się, że § 59a Prawa budow-
lanego nie nadaje im takiego uprawnienia,
aczkolwiek nie jest on zgodny z § 81 PB,
który szerzej opisuje kompetencje organów
nadzoru budowlanego.
1)
Przyjęto: sprawność wytwarzania 91% (kocioł gazowy kondensa-
cyjny), sprawność magazynowania 85% (zasobnik wg wymogów dla
budynków pasywnych) oraz sprawność przesyłu 60% (powyżej 100
puntków – rury c.w.u. izolowane). Razem sprawność instalacji c.w.u.
wynosi:
η
c.w.u.
=0,91·0,85·0,6 = 0,46 = 46%.
zawód:architekt – dodatek specjalny
15
z:a
_02_2009
ocena w praktyce
certyikatu na budynek? Chcąc być w zgodzie
z przepisami należałoby wykonać świadectwo
dla całego budynku, którego koszty obciążą
jedynie stronę zainteresowaną.
Sprawa ma się jeszcze gorzej, gdy nie ma
inwentaryzacji budynku. Wówczas do kosz-
tów sporządzenia świadectwa należy doliczyć
wykonanie inwentaryzacji. Jednak największą
barierą może się okazać nie koszt lecz dostęp
do poszczególnych mieszkań, konieczny do
sporządzenia inwentaryzacji. Takich proble-
mów nie będzie, jeśli świadectwa będą wy-
konywane dla lokali: wartość EK i EP będzie
prawidłowa oraz uniknie się problemów orga-
nizacyjno-inansowych.
większy od wartości maksymalnej EP obliczonej
wg WT2008, wynoszącej EP
H+W
= 123,78 kWh/
m
2
rok. Wyniki obliczeń zamieszczono w ramce
na stronie obok.
Mamy więc dowód, że budynek, który speł-
nia wymagania określone w WT2008 (warunek
na U, izolację termiczną instalacji c.o. i c.w.u.
oraz powierzchnię stolarki okiennej) nie spełnia
warunku EP, występującego na świadectwie
być uznany za powód odmowy dopuszczenia do
użytkowania. Praktyka ostatnich trzech miesięcy
pokazała, że informacja zawarta w świadectwie
może być przyczyną trudności w uzyskaniu po-
zwolenia na użytkowanie.
Oświetlenie
Oświetlenie w nowych przepisach potraktowa-
ne jest tak, jakby nie miało wpływu na ocenę
końcową budynku. Wynika to z zapisu WT2008
gdzie autor deiniuje jak należy postępować
przy obliczaniu dodatku EP
L
określającego
dodatek na jednostkowe zapotrzebowanie na
nieodnawialną energię pierwotną do oświetle-
nia wbudowanego w ciągu roku (dotyczy bu-
dynków użyteczności publicznej):
EP
L
= 2,7 · P
N
· t
0
/1000; [kWh/(m
2
·rok)]
gdzie:
P
N
– moc elektryczna referencyjna [W/m
2
], na-
leży przyjmować z założeń projektowych,
t
0
– czas użytkowania oświetlenia [h/rok], nale-
ży przyjmować z założeń projektowych.
Dyrektywa Rady 93/76/EWG
z dnia 13 września 1993 r.
Artykuł 2. Państwa Członkowskie opra-
cowują i wdrażają programy dotyczące
certyikacji energetycznej budynków. Cer-
tyikacja energetyczna budynków zawiera
opis ich właściwości energetycznych,
musi dostarczyć przyszłym użytkownikom
informacji dotyczących wydajności ener-
getycznej budynku. Gdy jest to właściwe,
certyikacja może także zawierać możliwo-
ści rozwiązania dotyczące poprawy tych
właściwości energetycznych.
Problemy na etapie projektu
budowlanego
W związku z błędnie określoną wartością
graniczną na ciepłą wodę ΔEP problem będą
mieli projektanci i kierownicy budowy. Pierwsi
mogą się spodziewać, że przy uzyskiwaniu
pozwolenia na budowę projekty mogą traić
do poprawy ze względu na przekroczenie
granicznej wartości np. EP
H+W
. Doświadcze-
nia z praktyki, choć krótkiej, pokazują, że
informacja zawarta w projektowanej charak-
terystyce może być powodem do żądania
spełnienia wymagań na wartość graniczną
EP lub do wydania decyzji odmownej. Nie
jest też jasne, jak należy liczyć EP
H+W
: czy po
lokalach czy dla budynku. Dla projektanta,
jak i dla nadzoru budowlanego, nie do końca
istotny jest podział budynku na mieszkania lub
lokale. Jednak ocena zawarta w świadectwie
energetycznym dołączonym do dokumentacji
wymaganej podczas odbioru, powinna speł-
niać warunki dla całego budynku.
Przeanalizujmy zatem przypadek budyn-
ku składającego się z 32 lokali o powierzchni
łącznej
A
f
= 1810 m
2
, w tym 30 mieszkań o po-
wierzchni
A
fm
= 1670 m
2
(mieszkania o średnim
metrażu 56 m
2
). Pod względem izolacji termicz-
nej wszystkie przegrody spełniają wymagania
WT2008. Zaprojektowano kocioł gazowy kon-
densacyjny z automatyką pogodową oraz wen-
tylację naturalną z nawiewnikami ciśnieniowymi
sterowanymi ręcznie. Uzyskany wskaźnik energii
pierwotnej wynosi EP = 169,68 kWh/m
2
rok i jest
Wartość referencyjną P
N
należy przyjmować
wg założeń projektowych lub, w przypadku
braku takich założeń, wg tabeli w WT2008 (ta-
bela bez numeru). Oznacza to tyle, że wartość
referencyjna jest zawsze wartością projekto-
waną. Gdzie zatem promowanie rozwiązań
energooszczędnych? Jak ma się zachować
certyikujący wykonujący świadectwo dla bu-
dynku już istniejącego skoro nie ma danych
o wartościach projektowanych? Czy ma przy-
jąć za wartości referencyjne wartości z tabeli
WT2008 czy ma wykonać inwentaryzację
oświetlenia i wpisać za wartość referencyjną
P
N
rzeczywistą wartość mocy oświetlenia?
Jaka powinna być wartość referencyjna?
Oczywiście jest to ewidentny błąd, który na
pewno spowodował i spowoduje wiele trud-
ności w interpretacji i sporządzaniu charakte-
rystyk projektu oraz świadectw do pozwolenia
na użytkowanie. Wartość referencyjna powinna
być stała, lepsze – energooszczędne rozwiąza-
nia powinny być nagradzane w postaci korzyst-
nego oddziaływania na ocenę.
charakterystyki energetycznej budynku. Cie-
kawe jak w tej sytuacji zachowa się nadzór?
A zwłaszcza inwestor? Można się domyślać, że
nie będzie zadowolony.
Problemy z odbiorami?
Aktualnie lansowana jest interpretacja, że świa-
dectwo charakterystyki energetycznej budynku
jest dokumentem potrzebnym do odbioru. Oce-
na budynku nie powinna stwarzać przeszkód
w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Jest
to oczywiste dla budynków zaprojektowanych
do 2009 roku.
Opinia ta wydaje się jednak wielce ryzy-
kowna dla nowych budynków, projektowanych
i oddawanych do użytkowania po 1 stycznia
2009. W świadectwie przekazywana jest do
nadzoru budowlanego informacja, że budy-
nek spełnia lub nie spełnia wymagania na EP.
W przypadku gdy go nie spełnia – mogą się
więc pojawić trudności w odbiorze. W końcu
nadzór budowlany ma sprawować kontrolę
w zakresie zgodności budowanych obiektów
z obowiązującym prawem.
Jeśli budynek nie spełnia np. wymagań okre-
ślonych w warunkach technicznych pod wzglę-
dem kryteriów stanu granicznego użytkowania,
to nadzór budowlany nie może dopuścić go do
użytkowania. Przez analogię – choć w przypad-
ku świadectwa charakterystyki energetycznej
mamy pewność, że budynek się nie zawali – to
fakt nie spełniania warunków technicznych może
Podsumowanie
Wprowadzone w życie od stycznia 2009 roku
nowe wymagania określone w prawie bu-
dowlanym, mają szereg wadliwych zapisów,
których konsekwencje spadną na inwestorów
i uczestników procesu inwestycyjnego. O tym,
że rozporządzenia zawierają błędy i wadliwe
zapisy, eksperci sygnalizowali już we wrze-
śniu 2008. Zaskakujące jest to, że w rozpo-
rządzeniach [3], [4], [5] zawarto nieprawdziwe
informacje, że dokumenty te zostały poddane
Jerzy Żurawski
jurek@cieplej.pl
dolnośląska agencja
energii i środowiska
16
zawód:architekt – dodatek specjalny
z:a
_02_2009