16 P.Kuras W kwestii przejrzystosci rynku, Studia, Gospodarka przestrzenna (mgr) specjalność Rynek nieruchomości

//-->.pos {position:absolute; z-index: 0; left: 0px; top: 0px;}piotr kuraśPolitechnika CzęstochowskaW kWeStii prZeJrZyStościrynkU nierUcHoMościWprowadzenieWarunkiem efektywnego funkcjonowania rynku jest jego wysoka przejrzy-stość. Rynek określa się jako przejrzysty, jeśli występuje na nim możliwość łatwe-go dostępu do pełnych informacji rynkowych, w szczególności dotyczących centransakcyjnych oraz warunków zawierania transakcji. Spełnienie tych kryteriówjest konieczne do natychmiastowego i pełnego odwzorowania informacji rynko-wych w cenie towaru. Cena staje się wówczas dobrą miarą wartości i stanowi do-brą podstawę do podejmowania decyzji na tym rynku.Poszczególne rynki nieruchomości w sposób istotny różnią się od siebie podwzględem przejrzystości. Ogólnie można jednak stwierdzić, że są one mało przej-rzyste, a przez to nieefektywne. W artykule podjęto próbę analizy przyczyn małejprzejrzystości rynku nieruchomości, zaprezentowano inicjatywy mające na celuzmianę tego stanu, przedstawiono również wyniki badań w zakresie przejrzysto-ści krajowych rynków nieruchomości.1. Specyfika warunków funkcjonowania rynku nieruchomościW ujęciu ekonomicznym warunkiem istnienia rynku jest konieczność wy-stępowania stosunków wymiany pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Reali-zowane są one poprzez ujawnienie przez uczestników rynku zamiarów zawarciatransakcji, wzajemną konfrontację ujawnionych zamiarów oraz mechanizm prze-targowy prowadzący do zawarcia transakcji1. Stosunki wymiany, oprócz stosun-1Zachodnie rynki nieruchomości. Red. E. Kucharska-Stasiak. Twigger, Warszawa 2004, s. 15.214piotr kuraśków pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, obejmują również tzw. stosunki rów-noległe, które wpływają na stosunki wymiany zachodzące między podmiotamitworzącymi popyt i podaż2. Przez stosunki równoległe należy rozumieć procesykonkurencyjne w obrębie sprzedawców oraz negocjacyjne występujące pomiędzykupującymi a sprzedającymi3. Wywierają one wpływ na ceny, a przez to na funk-cjonowanie mechanizmu rynkowego.Istoty rynku nie można sprowadzać do analizy cen transakcyjnych oraz licz-by zawieranych transakcji. Określona transakcja może nie zostać sfinalizowana,jednak już same negocjacje pomiędzy sprzedającymi a kupującymi wywierająwpływ na rynek, w szczególności na kształtowanie się cen. Takie ujęcie rynku ro-dzi określone konsekwencje na etapie jego analizy. Oprócz aspektu przedmioto-wego, obejmującego mechanizm funkcjonowania rynku wraz z jego elementami:popytem, podażą, ceną, analizie należy poddać aspekt podmiotowy, obejmującyuczestników rynku, to jest podmioty gospodarcze i gospodarstwa domowe. Ana-liza rynku, poza badaniem mechanizmu funkcjonowania rynku w ujęciu statycz-nym, powinna obejmować również dynamiczną analizę zmian warunków, w ja-kich podejmowane są decyzje przez uczestników rynku4.Na wolnym rynku wymiana dóbr dokonuje się na podstawie dobrowolnie za-wieranych transakcji pomiędzy sprzedającym a kupującym, przy ustalonej przeznich samych, w sposób dobrowolny, cenie. Postulat rynku wolnego nie dopuszczażadnych ograniczeń ani nacisków na strony transakcji, w szczególności w zakre-sie ustalania cen. Suma indywidualnych decyzji dotyczących sprzedaży i kupnaprzejawia się na rynku w postaci podaży i popytu. Zderzenie oczekiwań sprzeda-jących z oczekiwaniami kupujących uruchamia mechanizm rynkowy, w wynikuktórego dochodzi do ustalenia ceny równowagi. Stopień sprawności tego mecha-nizmu zależy od poziomu doskonałości rynku.Model rynku doskonałego wiąże się z koniecznością spełnienia przez ten ry-nek kilku warunków. Zaliczyć do nich należy jednorodność produktów, dużą licz-bę kupujących i sprzedających, swobodę wejścia i wyjścia oraz doskonałą wiedzęo rynku. Doskonała wiedza o rynku przekłada się na jego przejrzystość. W warun-kach wysokiej przejrzystości rynku wszyscy sprzedający i kupujący są świadomiwszystkich występujących możliwości oraz są świadomi cen5.2345W. Wrzosek: Funkcjonowanie rynku. PWE, Warszawa 2002, s. 12-14; M. Bryx: Rynek nierucho-mości. System i funkcjonowanie. Poltext, Warszawa 2006, s. 17-18.Leksykon rzeczoznawcy majątkowego. Red. E. Kucharska-Stasiak. Polska Federacja Stowarzy-szeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004, s. 234-235.E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. WN PWN, Warszawa 2006, s. 39.Analiza rynku. Systemy i mechanizmy. Red. S. Mynarski. Wydawnictwo AE w Krakowie, Kra-ków 1993, s. 10.W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości215Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. Wynika to z cech nieru-chomości jako towaru. Brak mobilności, ogromna różnorodność, wysoka kapita-łochłonność oraz mała płynność stanowią podstawową grupę czynników tworzą-cych z nieruchomości specyficzny przedmiot obrotu. Tę specyfikę podkreśla fakt,iż przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości jest nie tyle sama nieruchomość,co charakteryzujące się różnym poziomem ekskluzywności6prawa do niej.Rynek nieruchomości charakteryzują cechy, które stanowią zaprzeczenie hipo-tezy rynku doskonałego. Przede wszystkim jest on niejednorodny. Konsekwencjąróżnorodności nieruchomości oraz pełnionych przez nie funkcji jest współistnieniewielu subrynków nieruchomości, które charakteryzują się odmiennymi poziomamiaktywności ich uczestników. Na rynku nieruchomości zawierana jest również rela-tywnie niewielka, w stosunku do np. rynku kapitałowego, liczba transakcji. Wyni-ka to przede wszystkim z wysokiej kapitałochłonności nieruchomości i będącej jejwynikiem małej płynności nieruchomości. Niewielka liczba transakcji oraz trud-ny dostęp do informacji o cenach i warunkach transakcji przekłada się na niedosta-teczną wiedzę o rynku nieruchomości. W takich warunkach ceny nie mogą w peł-ni odzwierciedlać informacji rynkowych. Brak odpowiednich informacji skutkujez kolei trudnością w osiągnięciu stanu równowagi rynkowej. Pozostający w staniepermanentnej nierównowagi rynek utrudnia wycenę nieruchomości oraz szacowa-nie możliwych do uzyskania z niej dochodów7. Dodatkowo rynek nieruchomościma charakter nieformalny8, co oznacza, że nie podlega żadnej koordynacji.Podsumowując, rynek nieruchomości jest rynkiem wysoce niedoskonałym.Konsekwencją wysokiej niedoskonałości jest jego mała efektywność przejawiają-ca się brakiem odwzorowania w cenach zmian zachodzących w otoczeniu. Wyni-ka to w ogromnej mierze z małej przejrzystości rynku nieruchomości.2. przyczyny i przejawy małej przejrzystości rynku nieruchomościPrzejrzystość rynku przejawia się w dostępności do danych rynkowych do-tyczących cen transakcyjnych oraz warunków zawierania transakcji9. Warunkiemefektywnego funkcjonowania rynku jest jego wysoka przejrzystość. Tylko wów-6789J. Konowalczuk: Ekonomiczna definicja nieruchomości oraz ekskluzywność praw do nierucho-mości. W: Inwestycje na rynku nieruchomości. Red. H. Henzel. Wydawnictwo AE w Katowi-cach, Katowice 2004, s. 18-25.E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 43-49.W.D. Fraser: Principles of Property Investment and Pricing. The Macmillan Press, London 1993.E. Kucharska-Stasiak: Metodologia wyceny nieruchomości a przejrzystość rynku nieruchomości.„Przegląd Geodezyjny” 2004, nr 8, s. 3-4.216piotr kuraśczas cena natychmiast i w pełnym zakresie odzwierciedla zmiany zachodzące narynku. Ceny są wtedy dobrą miarą wartości, a jako takie stanowią dobrą podstawędo podejmowania decyzji inwestycyjnych10.W dalszej części artykułu podjęto próbę wyodrębnienia i scharakteryzowa-nia najważniejszych przyczyn małej przejrzystości rynku nieruchomości.Mała liczba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości w sposób bez-pośredni przekłada się na deficyt danych, informacji i wiedzy o rynku. Przykła-dowo na rynku mieszkaniowym ogromną grupę jego uczestników stanowią inwe-storzy indywidualni, którzy pojawiają się na nim tylko jeden raz w ciągu całegoswojego życia. W porównaniu z wieloma innymi rynkami, np. kapitałowym, licz-ba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości jest więc niewielka. Bardziejpowszechne wykorzystanie nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnychograniczają niektóre ich cechy, np. wysoka kapitałochłonność, niepodzielność,konieczność zarządzania.Niejednorodność rynku nieruchomości w istotny sposób przekłada się najego małą przejrzystość. Różnorodność funkcji pełnionych przez nieruchomościpozwala wyodrębnić różne subrynki, np. rynek nieruchomości: mieszkaniowych,komercyjnych, przemysłowych, rolnych, specjalnego przeznaczenia. Każdyz tych rynków charakteryzuje się odmiennym poziomem aktywności jego uczest-ników. Inne cechy wpływają również na wartość poszczególnych rodzajów nieru-chomości. Powoduje to, że informacje z rynków równoległych mają ograniczonąprzydatność, a ich stosowanie w wycenie nieruchomości wymaga szczególnegouzasadnienia. Oprócz dużej różnorodności nieruchomości jako bytu fizycznego,zróżnicowanie obejmuje również, będące w istocie przedmiotem obrotu, prawado nieruchomości: własność, prawo użytkowania wieczystego gruntu, spółdziel-cze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdziel-ni mieszkaniowej. Oprócz tworzonego w wyniku obrotu tymi prawami rynku lo-kat, można wyróżnić dodatkowo rynek najmu, na którym udostępniane jest prawodo korzystania z nieruchomości11.Stałość nieruchomości w miejscu decyduje o tym, że rynek nieruchomościma charakter lokalny. Informacje wykorzystywane do określania wartości danejnieruchomości powinny pochodzić z tego samego rynku. Wynika to z faktu, że lo-kalizacja stanowi jedną z najistotniejszych, a w wielu przypadkach najistotniej-szą cechę cenotwórczą nieruchomości. Oprócz tego poszczególne rynki lokalneróżnią się siłą oddziaływania poszczególnych cech na ceny nieruchomości. Czę-1011Koncepcje i metody zarządzania strategicznego oraz nadzoru korporacyjnego. Doświadczenia i wy-zwania. Red. A. Zakrzewska-Bielawska. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010, s. 220-221.E. Kucharska-Stasiak: Metodologia wyceny nieruchomości…, op. cit., s. 3.W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości217sto do oszacowania wartości nieruchomości komercyjnych i przemysłowych ko-nieczne jest wychodzenie poza rynek lokalny. W sposób oczywisty zwiększa toniepewność wyceny12.Szybko zmieniające się warunki rynkowe wpływają na zmniejszanie sięprzydatności danych rynkowych. W fazie ożywienia gospodarczego, któremu to-warzyszy silny wzrost cen, wykorzystanie danych historycznych prowadzi do za-niżenia szacunku wartości i do zawyżenia w fazie recesji. Dzieje się tak dlatego,że rzeczoznawca majątkowy dysponuje danymi pochodzącymi z innego miejscaw cyklu koniunkturalnym. Inną kwestią jest okres ekspozycji nieruchomości narynku. Powoduje to, że cena transakcyjna nie odzwierciedla już sytuacji rynko-wej, staje się wobec niej „opóźniona”13.Istotny problem stanowi również kwestia wiarygodności kwot zapisanychjako ceny w aktach notarialnych. Część uczestników rynku, w celu ograniczeniaobciążeń podatkowych, zaniża w umowie cenę sprzedaży nieruchomości.3. Wybrane inicjatywy na rzecz zwiększenia przejrzystości rynkunieruchomości w polsceW kraju i na świecie podejmowane są różne inicjatywy mające na celu zwięk-szenie przejrzystości rynku poprzez udostępnianie danych i informacji o rynkunieruchomości, w szczególności o cenach transakcyjnych. Prowadzone są rów-nież badania przejrzystości poszczególnych krajowych rynków nieruchomości.W Polsce w 2009 roku Związek Banków Polskich (ZBP) we współpracyz Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Komitetemds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP oraz prof. Szkoły Głównej HandlowejJackiem Łaszkiem po raz pierwszy opublikował kompleksowy raport na tematrynku kredytowego oraz rynku nieruchomości. Na potrzeby raportu wykorzysta-no dane gromadzone przez banki w Systemie Analiz i Monitorowania Rynku Ob-rotu Nieruchomościami (AMRON), Systemie Analiz Rynku Finansowania Nie-ruchomości (SARFiN) oraz dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny(GUS), Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) i Bank Gospodarstwa Krajowe-go (BGK). Regularnie dotąd publikowane dane dotyczące sytuacji na rynku kre-1213E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 51.E. Kucharska-Stasiak: Wycena nieruchomości w warunkach silnie zmieniającego się rynku.„Przegląd Geodezyjny” 2007, nr 10, s. 4; E. Kucharska-Stasiak: Odwzorowanie rynku w procesiewyceny. Zeszyty Naukowe nr 192, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań 2011, s. 16.

zanotowane.pl

doc.pisz.pl

pdf.pisz.pl

hannaeva.xlx.pl